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そのような中、外国資本が家賃収入に比べて低い価格水準にある日本の不動産に着目し、潤沢な投資マネーを市場に投入しましたが、実需向けの分譲マンションが投機の対象になることは、ほとんどありませんでした
本来であれば賃料収入から生まれる配当金を得ることを目的とした投資商品であるREITですら、投機的な売買が活発に行なわれました
これら投資マネーの理論的裏付けであったアメリカ型の金融工学が必ずしも正しくなかったことは、現在、世界を覆っている金融危機によって証明されているのではないでしょうか
しかし、彼らの理論の根底には、利回りの効率で不動産の価値を決める手法――収益還元法のような考え方があったため、実需向けマンションが投機対象となることはなかったのです
つまり、「ミニバブル」と呼ばれた投資マネーの流入による不動産価格の高騰と、実需向けマンションの価格動向の間には、直接的な関係はほとんど見られなかったと結論づけることができるでしょう
一方、バブル期の後半には、「土地転がし」という言葉に象徴されるように、分譲マンションですら、購入した価格より高く転売する目的で売買されるケースが多く見られました
これは現在との大きな違いです
もうひとつ、日本が超低金利政策を採ったまま、今回の不動産不況の局面に入ったことも重要なポイントとして押さえておくべきでしょう
バブル期は、政府・日銀が金融引き締め策を推進したため、政策金利も高く推移していました
バブル崩壊時点での銀行の住宅ローン金利は、8・28%もの高金利でしたりそれに対し、超低金利のまま景気対策として住宅需要促進政策(住宅ローン減税や利下げ)を進めることになった今回は、住宅の購入者にとってはかつてないほど有利な環境となっています
実質的な負担額を見ると、2006年以降の実需向けマンションの価格上昇分をほぼ吸収できる状態です
第2章ではこのことを説明してきました
バブル期と今回の局面の類似点もあります
それは、どちらも団塊世代、団塊ジュニア世代という、ボリュームのある需要層が住宅を必要とする時期に差し掛かっているということです
現在は「もう少し待てばマンションの価格は下がるのではないか」というマスメディアの報道を受け、消費者心理が冷え込んでいると思われますが、待機している人々が再び動き出す日もそう遠くはないということを第3章で解説しました
また、第4章で触れたように、現在の実需向け分譲マンションの価格は、地価の上昇や下落という短期的な局面によって決定されるものではありません
長期的に見れば品質の向上が進んだことで建設費の比重が増しており、価格の変動性が少なくなっていることも理解しておく必要があります
そして、現在の不動産不況の余波で、今後は急速に供給量が減少するものと予測されます
そして、現在の経済や政策の状況、不動産を取り巻く制度・環境などを傭糎的に見た結果、新たに住宅を必要とする人にとっては「住宅を所有する」という選択がよいという結論に達したのです
第5章では、これを分譲マンションと賃貸マンションを対比する形で考えました
マンション業界を始め、住宅を販売する業界は、不動産不況の中で売り急ぎを迫られ、住宅価格はすでに限界に近い状態まで引き下げられていると推定されます
一方、現在の極端な低金利はしばらく続くと思われますが、景気が好転の兆しを見せれば再び利上げも検討されることになるでしょうし、近い将来には、消費税の引き上げも避けられないと考えられます
これらを踏まえた結論として、本書では「住宅はこれからが買いだ」ということを読者の皆さんにお伝えすることにしたのです
最後の章では、近年、分譲マンションの質が大きな〝進化〟を遂げている点について触れたいと思います
マンションの進化の呼び水となったのは、2007年に施行された改正建築基準法です
この法律の施行によって、マンションの審査が厳格化・長期化され、着工までにかなり時間がかかるようになったことや、その結果、マンションの供給自体が滞ったことは、すでに述べました
ところで、マンションの審査を受ける間、マンション業者の多くは物件の「住宅性能評価」の取得を目指していました
「住宅性能評価」とは、第三者の専門家がマンションの性能をチェックし、等級化(数字が大きいほど性能が高い)するシステムで、建築物の基本的な品質をわかりやすく評価することを目的としています
検査されるのは以下の10項目です
地震、暴風、積雪などに対する強さ(震度6強～震度7程度の地震に対し、どれだけ倒壊・崩壊しにくいかなど)、火災に対する建物の強さ(感知警報装置が設置されているか、二方向に避難経路が確保されているかなど)、劣化対策、管理維持、温熱環境、空気環境(材料の劣化を抑えるための対策を講じているかなど)(設備のメンテナンスに対する配慮など)(断熱性能など)(ホルムアルデヒドの発散が少ない建材を使っているか
また、換気は十分かなど)光環境(窓などの開口部面積の割合などを評価)、音環境(床、天井、壁、窓について遮音性を評価)、高齢者対応(バリアフリーなどの工夫がなされているか)、防犯(侵入防止対策のために有効な措置を講じているか)そして基本性能を表示することが当たり前となったことで、各マンション業者の問で、住宅の性能を巡る競争が激化、マンションは一気に進化心を遂げたのです
以下でその代表例を、かいつまんで紹介します
地震のパワーを3分の1から4分の1に=免震構造日本では地震活動がこのところ活発化しつつあるといわれています
今後30年間で、震度6強を超える巨大地震が直撃する可能性は、首都圏なら70%、東海地方なら訂%ともいわれています
近い将来、首都圏の物件は、ほぼ確実に「烈震(震度6)」に襲われると予想されているわけです
それだけに、どのマンション業者も地震対策には力を入れています
なかでも注目されるのが「免震構造」でしょう
免震構造とは、建物と基礎構造部の間に設置した免震材料で、地震による力を吸収し、建物が受けるエネルギーを低減するシステムです
震度6クラスはおろか、激震(震度7、阪神大震災クラス)の横揺れですら、3分の1から4分の1程度に軽減してしまうとされています
免震材料には、「積層ゴムアイソレーター」や、「鉛ダンパー」などが用いられます
いずれも地震から建物を守る「縁の下の力持ち」たちです
外断熱構造を導入する分譲マンションも増えています
外断熱とは、建物の外側に断熱層を設けることで、建物の熱を逃がさないようにする方式です
CJその最大のメリットは、室内が常に快適な温度に保たれるという点にあります
最新の外断熱構造のマンションなら、最高気温が30度を超える真夏であっても、ほとんどエアコンを使う必要はないでしょう
また、冬場でも結露が発生しにくいため、カビやダニなどの発生を防ぐことができます
つまり、管理にも屋上を緑化すると、夏場の断熱効果に加えて、冬場には高い保温効果も期待できる
外断熱構造の建築物では、外壁と内壁の間に断熱材を敷き詰め、外気と屋内の熱の行き来を遮断する
手間がかからないうえ、光熱費まで抑えることができるのです
また、建物の屋上を植物で覆う屋上緑化も普及してきています
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